Ingatlanvásárlás esetén többször előkerül ez a kérdés, foglaló vagy előleg? Melyik jogintézményt „érdemesebb” alkalmazni?
A gyakorlatban sokszor úgy merül fel a kérdés, mintha a felek választanának: előleget vagy foglalót fizetnek. Valójában előleg minden esetben létezik, hiszen a vételár részbeni előre teljesítéséről van szó. A tényleges döntési pont az, hogy a felek a vételár egy részét foglalóként is megjelölik-e, ezzel többletjogi következményeket fűzve hozzá.
Az előleg jogi szempontból
Az előleg a vételár részbeni teljesítésének minősül, amely sem biztosítéki, sem szankciós funkcióval nem bír. Amennyiben az adásvételi szerződés bármely okból nem teljesül – függetlenül attól, hogy a meghiúsulásért ki a felelős –, az előleg visszajár a vevőnek.
A foglaló jogi vetülete
A foglaló funkcióját tekintve, a szerződés egyik biztosítékául szolgál. Ha a szerződés teljesítése a vevő érdekkörében felmerülő okból hiúsul meg, a vevő elveszíti a foglalót. Ha a meghiúsulásért az eladó felelős, az átvett foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Amennyiben a teljesítés lehetetlenné válása egyik félnek sem róható fel (pl. vis maior), a foglaló visszajár.
Ha a szerződésből nem tűnik ki minden kétséget kizáróan, hogy az átadott pénzösszeg foglaló céljából került átadásra, akkor a pénz előlegnek minősül.
Mi történik banki hitel bevonása esetén?
Abban az esetben, ha a vevő mégsem kap hitelt a banktól és a kölcsönből fedezni kívánt vételárrészt önerőből sem tudja teljesíteni, majd ezáltal nem jön létre a jogügylet, akkor ha az átadott pénzösszeg foglalóként szerepelne, úgy ez vevői „hibának” minősülne és így elvesztené a foglalót. A feleknek lehetősége van ezen esetet külön szabályozni a szerződésben. A felek ugyanis kiköthetik, hogy ha ez az eset megtörténik, akkor nem alkalmazzák a foglaló jogkövetkezményeit és a foglaló ilyen megállapodás esetén visszajár.
Mekkora összegű lehet az előleg vagy a foglaló?
Objektív, konkrétan meghatározott pénzösszeg nincs törvényileg meghatározva, azonban a vonatkozó jogszabály, azaz a 2013. évi V. törvény (Ptk.) előírja, hogy ha és amennyiben a foglaló túlzott mértékű, úgy a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti azt. A kialakult gyakorlat a vételár 10%- ának megfelelő összeget tartják a felek megfelelő mértéknek.
Forduljon hozzánk bizalommal, hogy az Ön érdekei az adásvételi szerződés megkötésekor is biztosítva legyenek!
